在2013年土地征用权修正案之后，解决土地所有者要求对公共项目进行更严格审查的争论

The amendment to Article I, section 11 of the Virginia Constitution that became effective January 1, 2013, 限制了征用权的权力并以某些明确界定的方式扩大了赔偿的权利.  它还包括两项更广泛的政策声明，土地所有者的律师抓住这两项声明来辩称，法院应该比过去对收入进行更多的审查.  While these arguments have a surface appeal, a closer examination reveals that they should be rejected.

The Arguments

土地所有者经常利用的第一个条款是声明私有财产的权利“是基本的”.”  Va. Const. art. I, § 11.  土地所有者有时辩称，这一声明意味着法院应该对公共项目实施类似于严格审查的东西，这样，只有在满足公共用途的负担最小的情况下，才允许征用.  See Mahan v. National Conservative Political Action Committee, 227 Va. 330, 336, 315 S.E.2d 829, 832(1984)(将严格的审查测试描述为要求法规是实现强制性政府利益的可用的负担最少的手段).  This stands in contrast to the rule that existed under previous case law, 这给了谴责当局很大的自由裁量权，以至于这些项目只会在更宽松、武断和反复无常的标准下因滥用自由裁量权而受到审查.  Va. Electric & Power Co. v. Webb, 196 Va. 555, 564-65, 84 S.E.2d 735, 740 (1954).  土地所有者参照的另一条规定是:“私有财产不得超过达到规定的公共用途所必需的数量。.”  Va. Const. art. I, § 11.  土地所有人认为，这一条款要求法院对征用权案件中的财产数额进行更多的审查, 如果发现谴责当局确实超过了必要的财产, order the case to be dismissed.

Judicial Response

不幸的是，对于土地所有者来说，这些争论在法庭上几乎没有成功.  The Supreme Court of Virginia has not adopted these arguments.  None of the cases it has decided in the interim has hinged on either provision, but the court also has not signaled any greater scrutiny of takings.  See, e.g., Palmer v. Atl. Coast Pipeline, 293 Va. 573, 583-84, 801 S.E.2d 414, 419-420(2017)(注意到修正案宣布财产权是“基本的”，但拒绝了土地所有者的论点，即修正案推翻了以前的判例法，该判例法承认谴责当局有权进入财产进行初步调查和研究).

While the appellate courts have largely been silent on the arguments, the trial courts have almost uniformly rejected them.  一个法院驳回了一名土地所有者的论点，即法院应审查谴责当局关于没收财产数额的决定，因为这两项规定并不表示拒绝先前的先例.  See Commissioner of Highways v. Sadler, 93 Va. Cir. 74, 83 (Petersburg 2016)(注意到法院在审查财产数量方面的作用有限，并拒绝了修正案改变了这一作用的论点，因为它“宣布了一项普遍理解的私有财产所有权的基本权利”)。.  In another case, 一位土地所有者主张对征用的必要性进行审查，这种审查类似于严格审查, 认为只有在没有其他方法可以实现被征用财产的公共用途时，才应该批准征用.  法院驳回了这一论点，引用了弗吉尼亚州最高法院在修正案前的一个案件 Hamer v. School Board of City of Chesapeake, 240 Va. 66, 393 S.E.2d 623 (1990), 哪个法院认为，只有在授予谴责当局的自由裁量权被任意或反复无常地行使，或在明显欺诈的情况下，有关项目地点或占用土地数量的问题才可审查.  Finding no evidence of arbitrary selection or fraud in that case, the court rejected the landowner’s argument.  Commissioner of Highways v. Clevinger, No. 516-17, 2020 Va. Cir. LEXIS 154, at *9 (Buchanan Aug. 17, 2020).  即使在一个案例中，一个土地所有者成功地辩称，谴责当局拿走了不必要的财产, the court applied the Hamer test to make the finding.  See City of Chesapeake v. KH HR Two Great Bridge, LLC, 91 Va. Cir. 16 (Chesapeake, 2015)(裁定土地所有者已经履行了其责任，证明该市在财产的数量上采取了任意和反复无常的行为，而且该市未能证明该问题是可以辩论的).

Defeating the Arguments

Until the Supreme Court of Virginia weighs in, 处理土地所有者提出的论点的最好方法是采用初审法院在这一点上拒绝他们的理由.  Thus, 对此的反驳应该是，这两项条款都是对既存法律的声明，因此并不意味着法院应该脱离对先例的控制.  See, e.g., Raleigh Court Corp. v. Faucett, 140 Va. 126, 138, 124 S.E. 433, 436(1924)(“私有财产所有权是公民的基本权利之一，不因加入有组织的政府而放弃.”); Webb, 196 Va. at 564-65, 84 S.E.第2段第740条(规定谴责当局有权决定没收财产的数额, but noting that the discretion can be reviewed for abuse).  That should be sufficient to convince the court that existing law, 这给了谴责当局很大的自由裁量权，只要求对其决定进行有限的审查, should apply.

Matt Hull is a Pender & 科沃德律师专注于土地征用权/通行权和地方政府事务.